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Agevolazione Prima Casa

Nel linguaggio tributario l’agevolazione prima casa è una riduzione di imposta che può essere richiesta da chi acquista, costruisce, riceve in donazione o eredita una abitazione con le sue eventuali pertinenze.

Nel linguaggio comune spesso si scambiano i termini prima casa con abitazione principale mentre essi si riferiscono a due concetti diversi.

Abitazione principale: è la casa in cui una persona ha la residenza e le agevolazioni legate all’abitazione principale sono principalmente gli sconti irpef, ICI, sulle bollette delle utenze domestiche, eccetera.

Prima casa: è semplicemente quella abitazione che ha goduto di una delle agevolazioni qui illustrate.

Questa imprecisione nasce dal fatto che per la maggior parte delle persone questi due concetti si riuniscono nell’unica e sola abitazione posseduta, mentre può benissimo essere che un soggetto ha la propria abitazione principale in una città e acquista la propria prima casa in un’altra, dove lavora ovvero dove entro 18 mesi dovrà però trasferire la propria residenza.

Fino al 1993 le leggi prevedevano che questa agevolazione si potesse richiedere una sola volta nella vita di una persona. Le leggi seguenti hanno abolito questo limite e attualmente se si desidera acquistare una nuova prima casa è necessario vendere o donare quella vecchia.

È quindi possibile acquistare una prima casa e poi venderla, acquistare un’altra prima casa, venderla e così via, purché si abbiano i requisiti richiesti dalla legge al momento del rogito notarile.

Per evitare abusi e sperequazioni l’ultimo capoverso della legge dispone l’obbligo del riacquisto entro l’anno dalla vendita infraquinquennale e soprattutto l’obbligo inderogabile di trasferire la residenza nell’abitazione oggetto del riacquisto.

I Poteri dei Comuni

La cosiddetta potestà regolamentare è disciplinata dall’art. 52 del D.Lgs. 446/1997, che ha delineato i confini entro i quali le province e i comuni possono deliberare con specifici regolamenti i propri tributi, ed è alla base del cosiddetto federalismo fiscale.

Il comune controlla:

Il comune emette l’avviso di liquidazione con:

  • l’indicazione dei criteri adottati;
  • dell’imposta dovuta e delle sanzioni e degli interessi dovuti.

L’avviso di liquidazione deve essere notificato entro il termine di decadenza del 31/12 del secondo anno successivo a quella chi è stata presentata la dichiarazione.

Il comune provvede alla rettifica della dichiarazione nel caso di:

  • infedeltà;
  • incompletezza o inesattezza;
  • procede all’accertamento d’ufficio in caso di omessa presentazione.

Il comune emette l’avviso di accertamento motivato con la liquidazione dell’imposta dovuta e le relative sanzioni ed interessi. L’avviso deve essere notificato a mezzo posta mediante raccomandata con avviso di ricevimento, al contribuente, a pena di decadenza, entro il 31/12 del terzo anno successivo alla presentazione della dichiarazione.

Valore Ici aree fabbricabili e terreni agricoli

Per le aree fabbricabili il valore Ici è costituito da quello venale in comune commercio, determinato avendo riguardo di:

  • zona territoriale di ubicazione
  • indice di edificabilità
  • destinazione d’uso consentita
  • oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione
  • prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

Si fa presente che il comune, in base all’art. 59, comma 1, lettera g), del D. Lgs. n. 446 del 1997, al fine di ridurre l’insorgenza di contenzioso può determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili.

Per i terreni agricoli il valore è costituito dal reddito dominicale moltiplicato per 75. Il reddito dominicale da assumere è quello risultante in catasto al 1° gennaio dell’anno di riferimento, aumentato del 25%.

Si ricorda che anche i redditi dominicali negli atti catastali di recente attribuzione non comprendono detto aumento.

Valore Fabbricati per l’Ici

Per i fabbricati il valore ai fini dell’Ici è costituito dall’intera rendita catastale moltiplicata:

  • per 140, se si tratta di fabbricati classificati nel gruppo catastale B (collegi, convitti, ecc.).

Si ricorda che detto coefficiente, originariamente pari a 100, è stato rivalutato nella misura del 40% per effetto dell’art. 2, comma 45, del D.L. n. 262 del 2006, e che tale rivalutazione decorre dalla data di  entrata  in vigore del citato decreto-legge, e cioè dal 3 ottobre 2006;

  • per 100, se si tratta di fabbricati classificati nei gruppi catastali A (abitazioni) e C (magazzini, depositi, laboratori, ecc.), con esclusione delle categorie A/10 e C/1;
  • per 50, se si tratta di fabbricati classificati nel gruppo catastale D (opifici, alberghi, teatri, ecc.) e nella

categoria A/10 (uffici e studi privati);

  • per 34, se si tratta di fabbricati classificati nella categoria C/1 (negozi e botteghe). Le rendite da assumere per l’anno di riferimento sono quelle risultanti in catasto al 1° gennaio dell’anno stesso, aumentate del 5%. Si tenga presente che le rendite annotate negli atti catastali, anche se di recente attribuzione, non comprendono l’aumento del 5%.

Fabbricati di interesse storico o artistico

Per i fabbricati di interesse storico o artistico ai sensi dell’art. 10, del D. Lgs. n. 42 del 2004, si assume la rendita, ovviamente aumentata del 5%, determinata mediante l’applicazione della tariffa d’estimo di minore ammontare tra quelle previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è situato il fabbricato. Per poter quantificare il valore dell’immobile tale rendita va moltiplicata per 100, anche se il fabbricato catastalmente è classificato nella categoria A/10 o C/1 oppure nel gruppo B o D.

Ciò, in quanto, con detto criterio di determinazione della rendita, il fabbricato è stato assimilato ad un’abitazione. Un’eccezione a tale sistema si ha nel caso di fabbricati appartenenti al gruppo D sforniti di rendita catastale, per i quali il valore è determinato in base alle modalità indicate nel successivo punto 1.2.

Fabbricati delle imprese

Per i fabbricati classificabili nel gruppo catastale D, non iscritti in catasto, ovvero iscritti, ma senza attribuzione di rendita, interamente posseduti da impresa e distintamente contabilizzati, il valore è determinato sulla base dei costi di acquisizione ed incrementativi contabilizzati, attualizzati mediante l’applicazione dei coefficienti determinati annualmente con decreto ministeriale.

Come si compila la dichiarazione Ici

Per non incorrere in problemi legati alla correttezza formale della dichiarazione Ici, si offre qui una spiegazione delle sue modalità di compilazione. Il modello ICI si compone di due parti:

  1. la prima è dedicata all’indicazione del Comune destinatario e dei dati identificativi del contribuente (e dei contitolari, in caso di dichiarazione congiunta) nonché dell’eventuale “dichiarante”, qualora diverso dal contribuente;
  2. la seconda è destinata alla descrizione degli immobili per i quali sussiste l’obbligo della dichiarazione, cioè solo di quelli che hanno subito variazioni nel corso dell’anno precedente a quello dell’imposta.

Nel campo 1 le caratteristiche dell’immobile vanno indicate con uno dei seguenti codici:

1. terreno agricolo;

2. area fabbricabile;

3. fabbricato il cui valore è determinato secondo la categoria catastale di appartenzenza;

4. fabbricato classificabile nel gruppo catastale D non iscritto in catasto, oppure iscritto – ma senza attribuzione di rendita – interamente appartenente all’impresa, distintamente contabilizzato;

5. fabbricato riconosciuto come rurale ai fini fiscali.

Nel campo 2 (indirizzo), va indicata l’esatta ubicazione dell’immobile descritto (località, via o piazza, numero civico, ecc.). Vanno indicati i dati catastali sia dei fabbricati che dei terreni.

Nei campi da 3 ad 8 vanno indicati gli estremi catastali, forniti gratuitamente dall’Agenzia del territorio: sezione, foglio di mappa, numero di mappale o particella, subalterno, categoria (per i fabbricati) o qualità (per i terreni) e la classe.

Nei campi 9 e 10, in mancanza degli estremi catastali, occorre indicare il numero di protocollo e l’anno di presentazione della domanda di accatastamento, ovviamente se esistenti.

Nel campo 11 va barrata la casella se si tratta di immobile di interesse storico o artistico.

Nel campo 12 deve essere indicato il valore dell’immobile, cioè la base imponibile, nella misura integrale, indipendentemente dalla quota e dal periodo di possesso nel corso dell’anno, anche quando l’immobile sia gravato da diritto reale di godimento o sia oggetto di locazione finanziaria. Il contribuente dovrà esprimere il valore in euro, con arrotondamento – per eccesso o per difetto – al centesimo di euro, secondo le regole ordinarie;

Nel campo 13 va indicata la quota di possesso esprimendola in percentuale.

Nei campi da 14 a 17 vanno indicati:

  • i mesi di possesso nel corso dell’anno. Il mese nel quale la titolarità si è protratta solo in parte va computato per intero al soggetto che ha posseduto l’immobile per almeno 15 giorni;
  • i mesi di durata di eventuali esclusioni od esenzioni;
  • l’importo della detrazione spettante al contribuente per l’abitazione principale descritta nel quadro.
  • i mesi durante i quali per l’immobile si sono verificate condizioni per l’applicazione di riduzioni:

a) fabbricato dichiarato inagibile o inabitabile e di fatto non utilizzato;

b) terreno agricolo posseduto da coltivatore diretto o da imprenditore agricolo a titolo principale e condotto direttamente;

Nei campi da 18 a 21 (situazione al 31 dicembre), la compilazione si effettua indicando SÌ o NO, se alla fine dell’anno:

l’unità era ancora posseduta o meno; se non è stata posseduta, vanno lasciati in bianco i successivi campi;

  • era esente o esclusa;
  • era soggetta a una delle riduzioni indicate nel campo 16;
  • era destinata ad abitazione principale.

Nei campi 22 e 23 (estremi del titolo) va barrato il campo 22 se il contribuente ha acquistato il diritto sull’immobile; va invece barrato il campo 23 se il contribuente ha ceduto tale diritto.

La dichiarazione va presentata e firmata dal “contribuente” indicato sul frontespizio oppure dal “dichiarante” se diverso dal contribuente (ad esempio, rappresentante legale o negoziale, socio amministratore, amministratore del condominio). In questo secondo caso, va sempre compilato il quadro intestato al contribuente. Analogamente, vanno firmati gli eventuali modelli aggiuntivi.

Accertamenti Ici

La Finanziaria 2007 (legge 27 dicembre 2006, n. 296) ha introdotto modifiche sensibili all’Ici, intervenendo sia sulla disciplina del tributo sia sulle modalità di accertamento e riscossione.

Per quanto riguarda l’accertamento, il comma 161 sancisce che:

  • gli enti locali, relativamente ai tributi di propria competenza, procedono alla rettifica delle dichiarazioni incomplete o infedeli o dei parziali o ritardati versamenti, nonché all’accertamento d’ufficio delle omesse dichiarazioni o degli omessi versamenti, notificando al contribuente, anche a mezzo posta con raccomandata con avviso di ricevimento, un apposito avviso motivato (art. 6, Dlgs 32/2001; art. 7, comma 1, legge 212/2000; circolare 77/E/2001 dell’agenzia delle Entrate);
  • gli avvisi di accertamento in rettifica e d’ufficio devono essere notificati, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui la dichiarazione o il versamento sono stati o avrebbero dovuto essere effettuati; entro lo stesso termine quinquennale devono essere contestate o irrogate le sanzioni amministrative tributarie, a norma degli articoli 16 e 17 del Dlgs 472/97 e sue modificazioni.

Per effetto delle nuove disposizioni scompare l’avviso di liquidazione, che era predisposto per il controllo formale o cartolare della dichiarazione o della denuncia e dei versamenti d’imposta. Il termine di controllo quinquennale opera ora anche per l’espletamento delle operazioni di verifica per le quali i commi 1 e 2 dell’articolo 11 del Dlgs 504/92, espressamente abrogati con effetto dal 1° gennaio 2007 (comma 173), prevedevano termini differenziati:

  • annuale, per riliquidazione fabbricati con rendita “presunta”;
  • biennale, per liquidazione versamenti omessi o insufficienti;
  • triennale, per accertamento in rettifica delle dichiarazioni o denunce infedeli, incomplete o inesatte;
  • quinquennale, per accertamento d’ufficio dell’ omessa presentazione della dichiarazione.

Sanzioni Ici

Dal 1° aprile 1998, il regime sanzionatorio dell’Ici è stato riformulato in base a vari decreti legislativi. Di seguito riportiamo un bree ademecum di tutte le nuove sanzioni, corredate dall’indicazione della violazione sottoposta a sanzione, dall’importo che deve essere versato e dalle eventuali riduzioni.

Queste, in sintesi, le nuove sanzioni:

  • Omesso, tardivo od insufficiente versamento, alle prescritte scadenze, in acconto o a saldo dell’imposta risultante dalla dichiarazione.   30% dell’importo non versato. Dal 1° febbraio 2011 la sanzione è ridotta al 3% se l’acconto, il saldo o il versamento unico viene eseguito entro 30 giorni dalla data di scadenza; al 3,75%, se il pagamento viene effettuato entro il termine di presentazione della dichiarazione relativa al periodo d’imposta nel quale è stata commessa la violazione.
  • Omesso, tardivo o insufficiente versamento accertato in sede di controllo delle dichiarazioni. 30% dell’importo non versato.
  • Omessa presentazione della dichiarazione o denuncia, anche di variazione. Dal 100 al 200% dell’ammontare del tributo, con un minimo di € 51,00 (lire 100.000). La sanzione è ridotta al 10% ( 1/10 del 100% ) dell’imposta evasa, se la dichiarazione viene presentata con ritardo non superiore a 90 giorni; al 12,5% (1/8 del 100%) dell’imposta evasa, se viene presentata con ritardo superiore a 90 giorni ma entro il termine della successiva dichiarazione ICI ovvero, quando non è prevista dichiarazione periodica, entro un anno dall’omissione. Se a seguito dell’accertamento il contribuente paga il tributo entro il termine per ricorrere alle commissioni tributarie, la sanzione è ridotta ad 1/3 (pari al 33,33%) del minimo edittale.
  • Dichiarazione infedele, con omissioni ed errori che incidono sull’ammontare dell’imposta dovuta. Dal 50 al 100% della maggiore imposta dovuta. La sanzione è ridotta al 6,25% ( 1/8 del 50% ) della differenza d’imposta dovuta, se la dichiarazione integrativa viene presentata entro il termine della successiva denuncia Ici. Anche in questo caso, se a seguito dell’accertamento il contribuente paga il tributo entro il termine per ricorrere alle commissioni tributarie, la sanzione viene ridotta ad 1/3 (pari al 16,66%) del minimo edittale.
  • Dichiarazione infedele (se gli errori non incidono sulla determinazione della base imponibile, dell’imposta e sul versamento del tributo). Non sono più sanzionabili, ai sensi del comma 5-bis aggiunto all’art. 6 del D.Lgs. n. 472/97 dall’art. 7, lettera a) del comma 1 del D.Lgs. n. 32/2001.
  • Violazioni concernenti la mancata esibizione o trasmissione di atti e documenti, la mancata restituzione di questionari o la loro mancata, incompleta o infedele compilazione. Da euro 51 (lire 100.000 ) a euro 258 (lire 500.000). Se l’infrazione viene regolarizzata entro 3 mesi, la sanatoria è gratuita. La sanzione è di 10,00 euro (lire 20.000) se la violazione viene regolarizzata entro un anno.

Rimborsi Ici

Quando e come si presenta il caso in cui è possibile richiedere e ottenere un rimborso dei versamenti effettuati per l’Ici?. Con il comma 173, art. 1, della legge n. 296 del 27 dicembre 2006 viene abrogato l’articolo 13 del Dlgs 504/1992.

Di conseguenza, il rimborso delle somme versate e non dovute deve essere richiesto dal contribuente entro il termine di cinque anni (non più 3) dal giorno del versamento, ovvero da quello in cui è stato accertato il diritto alla restituzione.

L’ente locale provvede a rendere esigibile il rimborso entro 180 giorni dalla data di presentazione dell’istanza (comma 164).

Sulle somme versate e non dovute devono essere corrisposti gli interessi nella misura stabilita dal comma 165, a decorrere dalla data dell’eseguito versamento.

Pagamento Ici 2011

L’ICI è l’imposta comunali sugli immobili,  per cui come si evince dal nome, è un’imposta la cui modalità di imposizione è gestita dal comune di residenza dei contribuenti che sono proprietari di immobili, terreni, che sono utilizzati non come prima casa, in quanto la prima casa non è presupposto dell’imposta, bensì la titolarità della proprietà del diritto di proprietà su immobili che non sono adibiti a prima casa. Chiaramente le aliquota, vale a dire la percentuale che verrà applicata alla base imponibile, viene stabilita dal consiglio comunale che ogni anno delibera quale sarà  la misura del tributo che i contribuenti locali dovranno pagare. In un momento di crisi economica e in seguito ai tagli che il governo nazionale ha dovuto operare affinché si possa raggiungere entro il 2013 il pareggio di bilancio i comuni si troverà accorto di risorse finanziarie, molto probabilmente dovrà aumentare l’entità dell’imposta comunale sugli immobili da fare pagare ai contribuenti insieme a tutte le altre imposte locali disciplinati da norme emanate dal comune stesso.agenziaentrate3

L’imposta ICI, proporzionata alla quota e ai mesi di possesso degli immobili, va versata in due rate:

  • la prima rata (acconto) – da pagare tra il 1° e il 16 giugno – è pari al 50% dell’imposta dovuta, calcolata sulla base dell’aliquota e delle detrazioni dei 12 mesi dell’anno precedente;
  • la seconda rata – da pagare tra il 1° e il 16 dicembre a saldo dell’imposta dovuta per l’intero anno – è calcolata applicando le aliquote e le detrazioni deliberate per l’anno in corso e sottraendo quanto già versato come acconto.

È possibile anche effettuare il versamento dell’ICI in un’unica soluzione entro il termine previsto per l’acconto, applicando le aliquote e le detrazioni stabilite dal Comune per l’anno in corso.

Se si posseggono più immobili nello stesso Comune, basterà un unico versamento per l’imposta complessivamente dovuta. Se si posseggono invece immobili situati in Comuni diversi, è necessario effettuare distinti versamenti per ogni Comune.

Il versamento del tributo va eseguito negli uffici postali o presso il concessionario della riscossione o nelle banche convenzionate con lo stesso concessionario, purché il Comune non abbia disposto diversamente. La somma minima da pagare è di 2,08 euro. Gli importi fino a 2,07 euro (pari a 4.000 delle vecchie lire) non vanno versati.

Entro 30 giorni dalla scadenza della rata, i ritardatari possono pagare l’ICI applicando la sanzione ridotta del 3% dell’imposta dovuta, oltre agli interessi legali dell’1,5% annuo (nel 2010 erano dell’1%) calcolati solo sul tributo, in proporzione ai giorni di ritardo. Gli importi così determinati vanno aggiunti all’ammontare del tributo da versare.

Il pagamento va effettuato utilizzando il normale bollettino di conto corrente postale, dove andrà barrata la casella “Ravvedimento”.

Le persone fisiche non residenti nel territorio dello Stato possono avvalersi dell’ulteriore facoltà di effettuare il versamento dell’ICI in un’unica soluzione, dal 1° al 16 dicembre, applicando gli interessi del 3%, calcolati sull’imposta che si sarebbe dovuta pagare come acconto.

Secondo il ministero dell’Economia e delle Finanze, il regime di esenzione non riguarda le unità immobiliari urbane possedute dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato (risoluzione n. 12/Df del 5 giugno 2008, paragrafo 6; risoluzione n. 1/DF del 4 marzo 2009).

La Pertinenza

Sembrerebbe che il legislatore abbia voluto adottare, anche ai fini ICI, la nozione di “pertinenza” così come contemplata nell’art. 817 del codice civile. Pertanto, come riconosciuto dalla prassi amministrativa e dalla giurisprudenza, il concetto di “pertinenza” è configurabile allorquando sussistono congiuntamente:

l’elemento oggettivo, consistente nel rapporto funzionale corrente tra il bene principale (nella specie, abitazione costituente “prima casa“) e le relative pertinenze;

l’elemento soggettivo, consistente nella volontà effettiva, da parte del proprietario dell’unità immobiliare principale o di chi abbia sulla stessa un diritto reale, di porre in modo durevole la pertinenza in rapporto di complementarità o strumentalità funzionale con l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.

Di conseguenza, appare plausibile che ai fini dell’imposta:

a) alle pertinenze debba essere riservato lo stesso trattamento fiscale dell’abitazione principale, nella rilevante considerazione che l’abitazione principale stessa deve ritenersi comprensiva di tutte le sue pertinenze così da configurare un compleso unitario di beni;

b) non sia necessario che le pertinenze debbano risultare acquistate unitamente con l’abitazione principale, ben potendo il contribuente acquistarle con atto autonomo successivo;

c) le pertinenze non debbano risultare ubicate nel medesimo edificio o complesso imobiliare nel quale è sita l’abitazione principale;

d) non possa valere l’invocazione del concetto di pertinenza “urbanistica” che ha una portata minore rispetto alla nozione di pertinenza sancita dal codice civile.

Va infine ricordato che gli importi dovuti per le pertinenze dell’abitazione principale vanno indicati sul bollettino di versamento nella casella dedicata agli “altri fabbricati” e che si considerano pertinenze le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali:

  • C/2 (magazzini e locali deposito);
  • C/6 (autorimesse);
  • C/7 (tettoie chiuse o aperte).

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