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Agevolazione Prima Casa

Nel linguaggio tributario l’agevolazione prima casa è una riduzione di imposta che può essere richiesta da chi acquista, costruisce, riceve in donazione o eredita una abitazione con le sue eventuali pertinenze.

Nel linguaggio comune spesso si scambiano i termini prima casa con abitazione principale mentre essi si riferiscono a due concetti diversi.

Abitazione principale: è la casa in cui una persona ha la residenza e le agevolazioni legate all’abitazione principale sono principalmente gli sconti irpef, ICI, sulle bollette delle utenze domestiche, eccetera.

Prima casa: è semplicemente quella abitazione che ha goduto di una delle agevolazioni qui illustrate.

Questa imprecisione nasce dal fatto che per la maggior parte delle persone questi due concetti si riuniscono nell’unica e sola abitazione posseduta, mentre può benissimo essere che un soggetto ha la propria abitazione principale in una città e acquista la propria prima casa in un’altra, dove lavora ovvero dove entro 18 mesi dovrà però trasferire la propria residenza.

Fino al 1993 le leggi prevedevano che questa agevolazione si potesse richiedere una sola volta nella vita di una persona. Le leggi seguenti hanno abolito questo limite e attualmente se si desidera acquistare una nuova prima casa è necessario vendere o donare quella vecchia.

È quindi possibile acquistare una prima casa e poi venderla, acquistare un’altra prima casa, venderla e così via, purché si abbiano i requisiti richiesti dalla legge al momento del rogito notarile.

Per evitare abusi e sperequazioni l’ultimo capoverso della legge dispone l’obbligo del riacquisto entro l’anno dalla vendita infraquinquennale e soprattutto l’obbligo inderogabile di trasferire la residenza nell’abitazione oggetto del riacquisto.

Valore Ici aree fabbricabili e terreni agricoli

Per le aree fabbricabili il valore Ici è costituito da quello venale in comune commercio, determinato avendo riguardo di:

  • zona territoriale di ubicazione
  • indice di edificabilità
  • destinazione d’uso consentita
  • oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione
  • prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

Si fa presente che il comune, in base all’art. 59, comma 1, lettera g), del D. Lgs. n. 446 del 1997, al fine di ridurre l’insorgenza di contenzioso può determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili.

Per i terreni agricoli il valore è costituito dal reddito dominicale moltiplicato per 75. Il reddito dominicale da assumere è quello risultante in catasto al 1° gennaio dell’anno di riferimento, aumentato del 25%.

Si ricorda che anche i redditi dominicali negli atti catastali di recente attribuzione non comprendono detto aumento.

Valore Fabbricati per l’Ici

Per i fabbricati il valore ai fini dell’Ici è costituito dall’intera rendita catastale moltiplicata:

  • per 140, se si tratta di fabbricati classificati nel gruppo catastale B (collegi, convitti, ecc.).

Si ricorda che detto coefficiente, originariamente pari a 100, è stato rivalutato nella misura del 40% per effetto dell’art. 2, comma 45, del D.L. n. 262 del 2006, e che tale rivalutazione decorre dalla data di  entrata  in vigore del citato decreto-legge, e cioè dal 3 ottobre 2006;

  • per 100, se si tratta di fabbricati classificati nei gruppi catastali A (abitazioni) e C (magazzini, depositi, laboratori, ecc.), con esclusione delle categorie A/10 e C/1;
  • per 50, se si tratta di fabbricati classificati nel gruppo catastale D (opifici, alberghi, teatri, ecc.) e nella

categoria A/10 (uffici e studi privati);

  • per 34, se si tratta di fabbricati classificati nella categoria C/1 (negozi e botteghe). Le rendite da assumere per l’anno di riferimento sono quelle risultanti in catasto al 1° gennaio dell’anno stesso, aumentate del 5%. Si tenga presente che le rendite annotate negli atti catastali, anche se di recente attribuzione, non comprendono l’aumento del 5%.

Fabbricati di interesse storico o artistico

Per i fabbricati di interesse storico o artistico ai sensi dell’art. 10, del D. Lgs. n. 42 del 2004, si assume la rendita, ovviamente aumentata del 5%, determinata mediante l’applicazione della tariffa d’estimo di minore ammontare tra quelle previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è situato il fabbricato. Per poter quantificare il valore dell’immobile tale rendita va moltiplicata per 100, anche se il fabbricato catastalmente è classificato nella categoria A/10 o C/1 oppure nel gruppo B o D.

Ciò, in quanto, con detto criterio di determinazione della rendita, il fabbricato è stato assimilato ad un’abitazione. Un’eccezione a tale sistema si ha nel caso di fabbricati appartenenti al gruppo D sforniti di rendita catastale, per i quali il valore è determinato in base alle modalità indicate nel successivo punto 1.2.

Fabbricati delle imprese

Per i fabbricati classificabili nel gruppo catastale D, non iscritti in catasto, ovvero iscritti, ma senza attribuzione di rendita, interamente posseduti da impresa e distintamente contabilizzati, il valore è determinato sulla base dei costi di acquisizione ed incrementativi contabilizzati, attualizzati mediante l’applicazione dei coefficienti determinati annualmente con decreto ministeriale.

Categorie Catastali

cat. descrizione valore ai fini Ici
A/1 (R/1) Abitazione signorile Rendita per 100
A/2 (R/1) Abitazione civile Rendita per 100
A/3 (R/1) Abitazione economica Rendita per 100 Valore per aliquota
A/4 (R/1) Abitazione popolare Rendita per 100 Valore per aliquota
A/5 (R/1) Abitazione ultrapopolare Rendita per 100 Valore per aliquota
A/6 (R/3) Abitazione rurale Rendita per 100 Valore per aliquota
A/7 (R/2) Abitazioni in villini Rendita per 100 Valore per aliquota
A/8 (R/2) Abitazioni in ville Rendita per 100 Valore per aliquota
A/9 (P/5) Castelli e palazzi di eminenti pregi
artistici o storici
Rendita per 100 Valore per aliquota
A/10 (T/7) Uffici e studi privati Rendita per 50 Valore per aliquota
A/11 (R/3) Abitazioni tipiche dei luoghi Rendita per 100 Valore per aliquota
B/1 (P/1) Collegi, convitti educandati
ricoveri, orfanotrofi, ospizi
conventi, seminari e caserme
Rendita per 140 * Valore per aliquota
B/2 (P/2) Case di cura e ospedali Rendita per 140 Valore per aliquota
B/3 (P/3) Prigioni e riformatori Rendita per 140 Valore per aliquota
B/4 (P/4) Uffici pubblici Rendita per 140 Valore per aliquota
B/5 (P/4) Scuole e laboratori scientifici Rendita per 140 Valore per aliquota
B/6 (P/5) Biblioteche, musei, gallerie, accademie,
circoli ricreativi e culturali senza fine
di lucro, che non hanno sede in edifici
della categoria A/9
Rendita per 140 Valore per aliquota
B/7 (V/4) Cappelle e oratori non destinati
all’esercizio pubblico dei culti
Rendita per 140 Valore per aliquota
B/8 (T/2) Magazzini sotterranei per depositi
di derrate
Rendita per 140 Valore per aliquota
C/1 (T/1) Negozi e botteghe Rendita per 34 Valore per aliquota
C/2 (T/2) Magazzini e locali deposito (cantine
e soffitte con rendite autonome)
Rendita per 100 Valore per aliquota
C/3 (T/2) Laboratori per arti e mestieri Rendita per 100 Valore per aliquota
C/4 (T/3) Fabbricati e locali per esercizi
sportivi senza fine di lucro
Rendita per 100 Valore per aliquota
C/5 (V/2) Stabilimenti balneari e di acque
curative senza fine di lucro
Rendita per 100 Valore per aliquota
C/6 (R/4) Box o posti auto pertinenziali Rendita per 100 Valore per aliquota
C/6 (T/5) Autosilos, autorimesse (non pertinenziali),
parcheggi a raso aperti al pubblico
Rendita per 100 Valore per aliquota
C/6 (T/6) Stalle, scuderie e simili Rendita per 100 Valore per aliquota
C/7 (T/2) Tettoie chiuse o aperte Rendita per 100 Valore per aliquota
D/1 (Z/1) Opifici Rendita per 50 Valore per aliquota
D/2 (Z/4) Alberghi, pensioni e residences Rendita per 50 Valore per aliquota
D/3 (Z/5) Teatri, cinematografi, sale per concerti
e spettacoli e simili (arene, parchi-giochi)
Rendita per 50 Valore per aliquota
D/4 (V/5) Case di cura e ospedali con fine di lucro Rendita per 50 Valore per aliquota
D/5 (Z/3) Istituti di credito, cambio e assicurazione Rendita per 50 Valore per aliquota
D/6 (V/6) Fabbricati, locali ed aree attrezzate
per esercizio sportivi con fine di lucro
Rendita per 50 Valore per aliquota
D/7 (Z/1) Fabbricati costruiti o adattati
per le speciali esigenze di un’attività
industriale e non suscettibili
di destinazione diversa senza radicali
trasformazioni
Rendita per 50 Valore per aliquota
D/8 (Z/2) Fabbricati costruiti o adattati
per le speciali esigenze di un’attività
commerciale e non suscettibili
di destinazione diversa senza radicali
trasformazioni
Rendita per 50 Valore per aliquota
D/9 (Z/8) Edifici galleggianti o assicurati
a punti fissi del suolo e ponti
privati soggetti a pedaggio
Rendita per 50 Valore per aliquota
D/10 (Z/2) Fabbricati per funzioni produttivi
connesse alle attività agricole
Rendita per 50 Valore per aliquota
D/11 (T/7) Scuole e laboratori scientifici privati Rendita per 50 Valore per aliquota
D/12 (Z/8) Posti barca in porti turistici
e stabilimenti balneari
Rendita per 50

Espropriazioni Ici

L’art. 16, comma 1, del D.Lgs. n. 504/92 stabilisce che, in caso di espropriazione di “area fabbricabile, l’indennità è ridotta ad un importo pari al valore indicato nell’ultima dichiarazione Ici presentata dall’espropriato, qualora detto valore risulti inferiore all’indennità di espropriazione determinata secondo le vigenti disposizioni.

La norma riguarda, quindi, solo le “aree fabbricabili” e non qualsiasi tipo di immobile assoggettabile ad esproprio. Sono pertanto da ritenersi esclusi sia i “terreni agricoli” sia quelle aree non comprese nel campo di applicazione dell’ Ici (i cosiddetti “orticelli”, i “terreni incolti” sui quali non vengono esercitate attività agricole, i terreni pertinenziali dei fabbricati). Nel caso, quindi, dell’espropriazione di un terreno agricolo o di un’area non soggetta all’Ici, il calcolo dell’indennità deve necessariamente prescindere da raffronti con il tributo comunale.

Il comma 2 del medesimo art. 16 si riferisce, invece, alle espropriazioni per pubblica utilità relative a qualsiasi tipologia di immobili. Esso prevede che, in caso di espropriazione, l’indennità deve essere maggiorata di un importo pari alla differenza tra l’imposta versata dall’espropriato o dal suo dante causa negli ultimi 5 anni e l’imposta che doveva essere versata sulla base dell’indennità di espropriazione.

Nei comuni che ai sensi dell’art. 59, comma 1, lettera l), numero 1, del D.lgs. n. 446/97 hanno adottato, nel proprio regolamento, l’obbligo della comunicazione in sostituzione dell’obbligo di presentazione della dichiarazione o denuncia, l’omissione della comunicazione concretizza, secondo l’interpretazione ministeriale, un’infrazione puramente formale non più sanzionabile.

Pertanto, relativamente agli anni di vigenza della norma regolamentare, non opera la disposizione prevista dal comma 1 dell’art. 16 in commento (art. 59, comma 2, del D.Lgs. n. 446/97). Nel futuro, quindi, non dovrebbe più trovare applicazione la riduzione dell’indennità di espropriazione, essendo stato eliminato l’obbligo di presentazione della dichiarazione o denuncia ICI.

Fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli

Che cosa si intende per Fabbricato, area fabbricabile e terreno agricolo?. In questo post cerchiamo di rispondere a questa domanda.

A. Fabbricato: unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano, cui sia stata attribuita o sia attribuibile un’autonoma rendita. Si considera parte integrante del fabbricato sia l’area occupata dalla costruzione, sia quella che ne costituisce pertinenza (posti auto, giardini, aree di svago).

Ai sensi dell’art. 2 del decreto del Ministero delle Finanze n. 28 del 1998, sono considerate unità immobiliari:

  • una porzione di fabbricato, un fabbricato, un insieme di fabbricati o un’area, che, nello stato in cui si trovano e secondo l’uso locale, presentano potenzialità di autonomia funzionale e reddituale;
  • l’abitazione e gli altri immobili strumentali all’esercizio dell’attività agricola da denunciare in catasto autonomamente;
  • le costruzioni o porzioni di esse, ancorate o fisse al suolo, di qualunque materiale costituite, nonché gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo, purché risultino verificate le condizioni funzionali e reddituali;
  • i manufatti prefabbricati ancorché semplicemente appoggiati al suolo, quando siano stabili nel tempo e presentino autonomia funzionale e reddituale.
  • I fabbricati costruiti abusivamente costituiscono oggetto di tassazione, a prescindere dal fatto che per essi sia stata presentata o meno la relativa istanza di sanatoria edilizia (risoluzione ministeriale 6 giugno 1994 protocollo 2/138).

L’immobile abusivo e in attesa di condono non sfugge all’Ici, lo ha stabilito la Cassazione con la sentenza n. 1850/10.

B. Area fabbricabile: area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità.

A norma dell’art. 36, comma 2, del decreto-legge n. 223 del 4 luglio 2006 (convertito con modificazioni dalla legge n. 248 del 4 agosto 2006), un’area è da considerare fabbricabile se è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale, adottato dal comune indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi dello stesso.

Ai fini dell’ ICI, non sono da considerare edificabili:

  • le aree sottoposte a vincoli giuridici, di natura pubblica o privata, che escludono in via permanente la possibilità di costruire edifici classificabili nei gruppi catastali A, B, C e D;
  • le aree pertinenziali dei fabbricati, ossia quelle che risultano comprese nella scheda catastale del fabbricato;
  • le aree edificabili possedute e condotte da coltivatori diretti o da imprenditori agricoli che esplicano la loro attività a titolo principale, iscritti negli appositi elenchi comunali previsti dall’art. 11 della legge 9 gennaio 1963, n. 9, e soggetti al corrispondente obbligo dell’assicurazione per invalidità, vecchiaia e malattia.

C. Terreno agricolo: il terreno adibito all’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all’allevamento di animali, così come indicato nell’art. 2135 del Codice civile.

Esulano dalla nozione di terreno agricolo i terreni diversi dalle aree fabbricabili:

  • sui quali le attività agricole sono esercitate occasionalmente in forma non imprenditoriale. Trattansi di piccoli appezzamenti (cosiddetti “orticelli”) coltivati occasionalmente senza alcuna struttura organizzativa;
  • sui quali non viene esercitata alcuna attività agricola, oppure i terreni risultano normalmente inutilizzati (cosiddetti “terreni incolti”).

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